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热点洞察 | 新质生产力将重塑北京办公楼市场

发布时间：2024-11-01 00:47分类：无浏览：241评论：0

导读：随着中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，生产力的要素条件、发展方向、演进路径都在发生重大变化，意味着新发展时期需要新的生产力理论来指导。科技创新是发展新质生产力的核心驱动力。...

随着中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，生产力的要素条件、发展方向、演进路径都在发生重大变化，意味着新发展时期需要新的生产力理论来指导。科技创新是发展新质生产力的核心驱动力。根据2023年中央经济工作会议，新质生产力是由技术革命性突破、生产要素创新性配置、产业深度转型升级而催生的当代先进生产力，它以劳动者、劳动资料、劳动对象及其优化组合的质变为基本内涵，以全要素生产率提升为核心标志。发展新质生产力对于劳动者、劳动资料和劳动对象均提出了更高的要求，因此需要通过科技创新对各生产要素进行赋能，进而实现高质量跃升。

北京加快发展新质生产力，

塑造首都发展新动能

在发展新质生产力方面，北京作为全国乃至全球科技创新中心，已取得国际领先的人才优势和产业创新生态。北京已经打造出高水平的教育、人才、科技的良性循环，为发展新质生产力奠定了坚实的基础。

发展新质生产力需要升级改造传统产业、发展壮大战略性新兴产业、前瞻布局未来产业。2023年9月北京发布了《北京市促进未来产业创新发展实施方案》，锚定未来信息、未来健康等20个未来行业并制定了相应八大行动，构建未来产业创新发展生态。

此外，根据北京国际科技创新中心建设关键阶段的新要求，为促进科技创新和高精尖产业发展，更好的发挥政府资金的投资引导作用，今年年初北京市在人工智能、医药健康、机器人和信息产业领域设立4只百亿级政府投资基金，合计规模达到500亿元。放眼全球，北京科技创新中心的国际影响力也已初步形成。

《北京市促进未来产业创新发展实施方案》

资料来源：北京市人民政府，高力国际整理绘制

新质生产力企业源源不断

获得资本市场的“真金白银”

新质生产力理论的提出为市场提供一个崭新的角度去观察下一阶段的产业发展方向，而这些站在风口的核心产业也将受到各大投资机构的长期关注。从私募投资一级市场的角度可以更准确地进行前瞻性产业观察，同时更好地把握下一阶段办公楼市场需求侧演变。

高力国际整理了从2021年至2024年4月底发生在北京市场的2238条投融资事件，包含风险投资阶段初创期和成长期企业的投融资事件、战略投资、基石投资和IPO等。根据国家战略性新兴产业和未来产业的相关行业划分，以及各企业自身主营业务情况，来判断其是否属于具备新质生产力基本特性的企业（以下简称新质生产力企业）。

新质生产力企业融资事件数量占历年投资事件总量比重，2021年-2024年4月

数据来源：公开市场信息，高力国际整理

从私募投资一级市场的现状来看，目前该市场无论是交易规模、融资数量以及退出规模均出现大幅萎缩，从资金端到投资端，整体市场节奏均在放缓。然而，就是在这样困难的市场环境下，新质生产力企业在2021年获得融资的数量占比达到了六成，甚至从2022年开始长期维持在80%以上的水平。私募市场整体上的不确定性大幅提升，而新质生产力企业却持续不断获得资本市场真金白银的投资，这也反映了资本市场对于未来北京下一阶段的产业发展方向形成了高度共识。

互联网科技、生物医药和先进制造业成投资热度最高的三大行业

投融资事件中新质生产力企业所属行业分类占比，

2021-2024.4

数据来源：公开市场信息，高力国际整理

从新质生产力企业的行业类别来看，互联网科技类企业所占比重在近几年中均排名首位，而重点投资方向直指近期的热点行业，如人工智能、网络安全等领域。生物医药排名第二，主要集中在创新药、医疗器械和医疗智能化解决方案等领域。先进制造业所占比重从2021年的8.5%上涨至2024年的20.6%，如机器人、智能装备等高端制造类企业所受关注度在不断提升。

非核心市场占尽未来产业发展红利

从目前的区域分布来看，新质生产力企业大量集中在北京的西北（中关村-上地-北清路沿线）和东北（望京-酒仙桥）两大创新组团，以及北京生产制造最具优势的北京经开区。而其余如CBD、金融街、东城商务区等以金融、专业服务等以传统产业为支撑的核心写字楼子市场仅有8%的新质生产力企业落户于此。

新质生产力企业办公地所属子市场

注释：

其他非核心子市场指并未形成成熟市场的零散分布的办公楼区域；

其他核心子市场指除中关村、上地等上图展示出的核心写字楼和产业园子市场

数据来源：公开市场信息，高力国际整理

新质生产力企业对办公楼市场影响力逐年攀升

为了更好的观察新质生产力企业对于当前办公楼市场需求侧的影响，高力国际筛选了2021至2024年一季度底发生在北京办公楼市场超过2,800条租赁成交（包含新租、扩租和搬迁，不包含续租）。从全部租赁成交占比的角度来看，新质生产力企业的活跃度（成交案例数量）和对租赁市场的影响力（成交面积）在逐年提升。新质生产力企业未来可期的成长性以及潜在的新增租赁需求，都会使其成为下一阶段办公楼市场需求侧新的增长极。

新质生产力企业租赁成交数量占比，

2021-2024Q1

数据来源：高力国际

新质生产力企业租赁成交面积占比，2021-2024Q1

数据来源：高力国际

注释：1. 该份租赁数据尚无法包含时间段内发生在北京办公楼市场的全部租赁成交，但其抽样覆盖量足以支撑相关数据结论

从新质生产力企业租赁需求来源行业划分来看，互联网科技、金融科技和生物医药成为市场中最重要的三大办公需求来源行业，其中互联网科技占比高达47%。互联网科技行业在经历了过去3年的深度调整后，已经孕育出新的行业机遇。以人工智能、大数据、云计算、芯片、企业级应用、网络安全等新兴细分行业已经展现出在办公楼市场中的需求活力。此外，先进制造业、航空航天、能源化工、新能源/智能网联汽车均占比超过5%，代表着具有高附加值、产业辐射面宽、乘数效应大、带动性强的高端制造业的龙头行业正在崛起，体现了中国科技创新正在引领现代化产业体系建设。

数据来源：高力国际

注释：按成交面积计算

其他行业包含：政府及公用事业、物流运输、消费品、专业服务

高力国际科创企业服务中心正是在此契机下成立，该中心将聚焦首都新质生产力企业，更实际地与科技创新企业产生业务链接，为客户提供更加精准和全面的服务，助力企业加速成长。凭借丰富的经验，目前高力国际已经服务过多家新质生产力企业，如京津冀国家技术创新中心、百度、中车科技等。

高力国际作为多元化的专业服务和投资管理公司，拥有全球化的资源平台，经验丰富且深谙本地市场的专业顾问服务团队，能够向区域管理者、业主、投资者及企业用户提供专业的数据参考和前瞻性的发展规划，包括项目开发方案建议、区域开发战略咨询、可行性研究、企业战略分析、房地产市场调研、产业定位咨询、城市更新咨询、综合体开发咨询等全方位服务，协助客户做出最佳决策，加速客户成功。

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