研报｜2024年11月房地产市场月报

9月下旬以来，房地产调控政策再度加力。9月24日央行和金融监管总局出台出台金融政策支持地产，9月26日中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，9月29—30日，北上广深先后发布优化房地产调控政策细则，10月17日，住建部、央行、金融监管总局、财政部、自然资源部等五部委介绍促进房地产市场平稳健康发展一揽子政策，11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布房地产税收政策新政等等，此次新政中央态度之明确，政策组合拳力度之大，政策发布频率之密集，各部门统筹协调之紧密均属历史罕见。

新政推出一个月以来，市场反馈积极。10月新房市场成交量显著回暖，多数指标边际好转。国家统计局数据显示，2024年1—10月，新建商品房销售面积7.8亿平方米，同比下降15.8%，降幅连续5个月收窄；新建商品房销售额7.7万亿元，同比下降20.9%，降幅连续6个月收窄。10月成交量和成交额降幅较上月分别收窄1.3和1.8个百分点，改善幅度均为年内最大。分区域看，1—10月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-14.4%、-17.2%、-17.5%、-12.4%，降幅均较上月缩小。从单月情况来看，10月单月销售面积为7646万平方米，销售额为7975亿元，同比分别下降1.6%和1.0%,降幅较9月均大幅收窄。10月末，我国商品住宅待售面积约3.75亿平，环比下降0.4%，同比增长19.6%，现房去化周期为20.8个月，仍然保持高位。

二手房方面，10月重点城市二手房成交量同环比均显著回暖，供求关系持续改善。根据麟评居住大数据研究院数据，10月重点14城二手住宅成交115348套，环比上升25.03%，同比上升25.51%。1-10月，重点14城二手房累计成交1017369套，较去年同期小幅上升2.2%,创近五年同期新高。供求关系方面，10月14个重点城市二手住宅挂牌量约215万套，环比下降2.1%，延续7月以来的下行趋势，同比下降6.85%，为两年来首次下降；在销售好转带动下，10月14城二手房去化周期为19.6个月，环比下降2.3%，同比下降21.1%，二手房市场供求关系有所改善。

投资方面，房地产开发投资和新开工面积降幅扩大、竣工面积环比提升。1—10月全国房地产开发投资额为8.6万亿元，同比下降10.3%（前值-10.1%），降幅稍有扩大；10月单月，全国房地产开发投资额为7629亿元，同比下降12.3%，降幅较9月扩大3个百分点。受到市场成交低迷，房企资金面偏紧等多种因素影响，房地产开发投资额累计同比已连续29个月负增长，10月跌幅再度走扩，表明房地产投资仍未见底，前景不容乐观。新开工方面，1—10月，全国房屋新开工面积为6.1亿平方米，同比下降22.6%，降幅较1—9月扩大0.4个百分点，在7连收窄后再度走扩。从绝对量上看，10月新开工面积5176万平方米，同比下降26.7%，降幅较9月扩大6.8个百分点，处于2009年以来同期历史最低水平。竣工方面，1—10月，全国房屋竣工面积4.2亿平方米，同比下降23.9%，降幅较1-9月有所收窄。10月单月竣工面积5179万平方米，同比下降20.1%，降幅较9月收窄11.3个百分点。随着保交楼攻坚战持续推进，年底竣工面积环比有望持续修复，但由于前期开工较少，竣工面积同比预计仍将维持较大降幅。总体来看，制约房地产开发投资复苏的因素尚未出现明显改善，无论是开工、施工、还是竣工等指标难有趋势性改变，各项指标或将在年内维持低位徘徊。

资金方面，房企到位资金降幅继续收窄，行业融资持续修复。2024年1—10月，房地产开发企业到位资金为8.7万亿元，同比下降19.2%（前值-20.0%），降幅连续7个月收窄。从资金构成情况看，1—10月个人按揭贷款、定金及预收款同比分别下降32.8%和27.7%，仍是房企资金下滑的主要拖累项。受到城市房地产融资协调机制持续推进等政策利好支持，4月以来国内贷款和自筹资金两项降幅持续收窄，随着“白名单”应进尽进、应贷尽贷、能早尽早政策落地，金融支持房地产力度有望进一步加大，年底行业融资有望继续修复。

价格方面，70个大中城市新房和二手房价格环比降幅均收窄，一线城市表现强于二三线城市。10月70大中城市新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下降0.5%，跌幅较上月分别收窄0.2和0.4个百分点。截至2024年10月，新房房价已连续17个月下跌，二手房房价连续18个月下跌，房价下行趋势仍未改变。各能级城市中，一线城市新房和二手房房价走势明显强于二、三线城市。新房方面，10月一线城市新房价格环比下降0.2%，降幅较上月缩小0.3个百分点，其中上海环比上涨0.3%，自2019年8月以来持续上涨，在全国新房市场中最为坚挺；深圳环比上涨0.1%，终结了连续17个月的下滑态势。二三线城市新房价格环比均下降0.5%，降幅较上月收窄0.2个百分点。其中太原、厦门、沈阳环比微涨，其余城市环比均下跌。二手房方面，一线城市二手房房价环比增长0.4%，自2023年5月以来首次上涨，其中北上深均增长，仅广州下降0.4%。二、三线城市环比分别下降0.4%和0.5%，跌幅均较上月收窄。总体看来，全国范围内新房、二手房房价总体仍在继续探底，但积极的因素有所增多。受近期政策影响，购房者预期有所改善，部分重点城市房价出现止跌迹象。短期内，房地产市场或将维持以价换量态势，不同城市间分化加剧，一线城市有望率先实现房价止跌回稳。

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确在契税、增值税和土地增值税三方面加大税费优惠力度，支持居民刚性和改善性住房需求，缓解房地产企业财务困难。契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。调整后，购买首套房和二套房，面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。增值税方面，个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，调整后，东部地区预征率为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。三部门政策发布后，北上广深迅速跟进，发布政策落地细则，明确取消普宅和非普宅标准，与之相关的个人所得税、增值税和契税也同步调整。

此次税收新政主要利好一线城市和改善型住房需求。首先，此前只有一线城市仍区分普通和非普通住房，非普住房需要缴纳高额增值税，新政后，一线城市居民的购房成本将显著降低。其次，本次新政将契税优惠面积标准提高到140平方米，有助于释放大户型改善型需求。在新政前，一线城市居民购房购买非普通住房需要一次性缴纳契税和增值税，且税费不可贷款支付。中指研究院发布的数据显示，北京市140平方米以上户型占新房成交规模的比例常年在20%以上，而占二手房成交规模的比例常年低于10%。北京二手房的成交结构中大面积户型占比较低，主要是受到高额的增值税和契税影响。新政后，购买同样户型的住房可节省几十万元甚至上百万元的税费成本，有助于加快大户型的交易和流通，既有利于楼市回暖，也有利于居民住上“好房子”。

10月楼市成交数据大幅回暖引发市场热议，市场预期及购房者信心有所恢复，关于房地产市场“拐点”的讨论也多了起来，但仅凭当前数据还不足以证明房地产市场已经止跌，回稳则或还需要一定时间。

一是，10月楼市并未整体放量，且待售商品房仍在历史高位。中指数据显示，10月（10.1-10.27）各线城市新房成交量分化明显，高能级城市表现明显好于低能级城市。一线城市新房销售面积环比增长65%，同比增长22%，涨幅较大；二线城市新房销售面积环比增长19%，同比下降15%，城市间表现差异较大。环比上，武汉、南宁、福州涨幅较大，温州、青岛跌幅较大。同比上，涨跌呈现四六开的态势。三四线代表城市新房销售面积环比增长48%，同比增长10%，虽然整体涨多跌少，但城市间分化明显。同时，单月销售好转对于去库存的整体影响有限。目前我国房地产市场库存量仍较大，商品房待售面积维持在历史高位，二手房挂牌量虽然环比略有下滑，但总量仍大，去化周期回到合理区间尚需时间。

二是，10月楼市成交量上升并未改变房价下行趋势。根据中指数据，10月百城二手房房价连续第7个月全数下跌，环比降0.6%，同比降7.27%，其中一线城市环比下跌0.17%，二线城市环比下跌0.7％，三四线城市环比下跌0.69%，虽然一线城市房价跌幅有所收窄，但二三四线城市房价下行速度仍较快。整体来看，二手房市场仍处于“以价换量”阶段，房价距离止跌回稳尚需一定时间。

三是，新政效果的持续性仍待检验。自2023年下半年新一轮房地产政策宽松周期开启以来，历次政策松绑都能在短期内刺激销售明显好转，但是政策效力持续时间普遍只有1-2个月，脉冲式冲击后政策影响便逐渐衰退。比如今年5.17一揽子新政刺激6月楼市成交量显著走高，但随后政策效力衰退，7、8月楼市再度大幅走弱，政策持续性欠佳。目前本次新政生效刚刚满月，一个月的成交量冲高并不让人意外，关键要看楼市成交量能否在年内继续维持在相对高位，若市场再次大幅回落，则将进一步打击购房者信心。