星河臻华府新规入局，撞上云埔去化困局
发布时间：2025-04-15 13:15分类： 无
浏览：135评论：0
导读：最近的科学城，总算是来了星河臻华府这一个新盘。新盘的到来，打出了科学城新规产品的口号，吸引了一些朋友的关注。但尴尬的点在于，项目所处的板块，不是科学城的核心区域：云埔板块。而云埔板...
新盘的到来，打出了科学城新规产品的口号，吸引了一些朋友的关注。但尴尬的点在于，项目所处的板块，不是科学城的核心区域：而云埔板块，这个曾因“低价+规划”吸引刚需蜂拥而至的网红片区，如今正经历着楼市最残酷的挤泡沫运动。最近，我们深度去云埔板块和星河臻华府，实地看了下。板块的产业氛围还不错，汇聚了不少创新产业和高新技术企业，这里面的人，对于周边的住宅小区来说，或许也是一部分很重要的承载人口。云埔板块，距天河珠江新城30公里、科学城核心区10公里的数据，看似优越，实则被高速路网切割成孤岛。我们从6号线香雪地铁站出来，还需要乘坐公交，十多分钟后，才到达真正的云埔板块。6号线地铁需要换成，而规划中的地铁，还没动工，周期会拉的很长。
商业，这里依然没有，更多的还是依赖小区的底商，而大型的商业配套，同样在香雪地铁站周边一带。星河臻华府的旁边，就规划了广东省人民医院黄埔院区，和项目相当近。所以，这一系列短板下来，实际上的高新人才，更大比例的，是形成“上班在云埔，消费在市区/科学城核心区”的割裂格局。比如合生中央城、星河盛世禧悦，阳光家缘的数据，都显示还有不少未售单位。至于二手，板块同样拥有中海誉城、万科金色梦想、时代天韵等大型社区，每个小区的二手挂牌量都不少，我们看了下贝壳找房的二手挂牌量，确实不低。
“二手踩踏+一手围剿”的供应格局，外加云埔板块的配套迟迟不起来，再加上整个楼市行情的变化，迫使价格螺旋式下跌：中海誉城北苑，去年12月92平的三房，成交价19427元/平。中海誉城南苑，同个时间段，121平三房，成交价19182元/平。万科金色梦想，去年11月底，86.5平的三房，成交价21031元/平。再远一点的越秀岭南雅筑，117平三房单位，成交价20496元/平。要知道，云埔板块高位时期的二手房价，可以冲上4万+/平。投资客抛盘、刚需观望、开发商割肉，形成“越跌越没人买”的死亡螺旋。我们在周边和二手门店中介朋友聊了下，他们说，挂牌确实不少，如果感兴趣的话，只要有诚意，价格都可以谈。只能感慨一句，当供应洪峰撞上需求冰河期，云埔正上演着一场没有赢家的楼市困局。此时的星河臻华府，新规入局，我们看了下，自然压力不小。新规产品的极致使用率、旧改大盘配套红利，以及部分买家会看重的山景资源。
同时在开创大道旁，旁边就是开源大道隧道，被萝岗立交、京港澳高速合围，。其次虽然是新规产品，但从航拍来看，小区的楼栋规划，舒适度并没有想象中那么高。尤其是部分楼栋和户型的采光和视野，是后续购买时需要额外关注的点。
同时，同为星河出品，在附近隔壁星河盛世禧悦去化率不高的惨淡战绩，或许也会让购房者在同一板块入手时，信心没那么足。这个项目，当年入市的时候，也宣传产品力突出、户型不错。但目前网签所查到的数据是，去年9月拿的证，目前网签已售套数，只有69套。一旦星河臻华府后续的开盘价格偏高，项目的可选性就不高。当然，最近也流行这么一句话：在价格面前，什么缺点都能够包容。想了解项目是否适合购买，以及具体的选筹建议，可扫码添加。
